宝安区创新型产业用房管理办法（2023年修订版）（征求意见稿）

第一章总则
第一条 为进一步优化宝安区创新型产业用房资源配置，加大产业用房筹集供给力度，降低企业用房成本，促进宝安区经济持续健康发展，结合宝安区实际，制定本办法。
第二条 本办法所称创新型产业用房，是指为满足辖区创新型企业（机构）发展空间需求，由政府主导、纳入创新型用房房源管理并按政策出租或出售的产业用房，包括办公用房、研发用房、工业厂房及相关配套设施。
第三条 区产业发展工作领导小组（以下简称“领导小组”）负责统筹和审定创新型产业用房管理和使用过程中的重大事项，协调解决政策落实过程中的重大问题。
领导小组办公室（区工业和信息化局）负责政策制定解释、监督检查政策执行等工作。
区公共物业管理局是创新型产业用房的管理单位，负责房源管理、修缮管理、租赁管理、出让出售等管理运营工作。
区各街道办负责辖区内房源出租企业的遴选推荐和产业监管等工作，区各产业部门依据部门职责负责出售企业的遴选推荐和产业监管等工作。
其他各成员单位按部门职能和本办法规定职责落实。
         
第二章房源管理
第四条 创新型产业用房房源通过以下方式筹集：
（一）由区政府或指定的综合性平台企业投资建设、购买或统租；
（二）企业通过招标、拍卖、挂牌方式取得建设用地使用权，建成后按一定比例移交给区政府；
（三）在城市更新、产业用地提高容积率及其他土地规划调整项目中按一定比例配建；
（四）其他符合政策规定的筹建方式。
其中，配建比例、购买价格、无偿移交等标准根据市有关规定执行。
第五条区政府或指定的区相关主管部门建设、购买的创新型产业用房资金来源为区财政；区政府委托综合性平台企业投资建设、购买的创新型产业用房，其资金来源由领导小组研究确定或企业自筹；探索设立政府和社会资本共同参与的产业投资基金解决创新型产业用房建设、购买资金来源。
第六条区公共物业管理局代表区政府持有创新型产业用房产权或者运营权，经领导小组同意，可委托区产业部门、综合性平台企业或第三方专业运营机构作为运营单位负责招商及日常管理工作，租金收益按规定上缴区财政，管理主体可根据实际情况，按月、季度或按年收缴租金，其他必要管理费用由区公共物业管理局按“收支两条线”原则另行安排。
第七条 配建或移交的创新型产业用房应按程序向区公共物业管理局申请明确创新型产业用房的交付时间、位置确定、装修标准、质量要求等事项。创新型产业用房建成后具备使用条件时，由区公共物业管理局组织验收（接收），并由区公共物业管理局通过市创新型产业用房供需服务平台等途径向社会公布房源信息。
         
第三章准入条件
第八条 申请租赁或购买宝安区创新型产业用房的企业（机构），应具备以下基本条件：
（一）具备独立法人资格（重点金融机构所设的分支机构除外）；
（二）注册地、税务登记地、统计地均在宝安区或承诺在租赁（购买）协议签订之日起最长3个月内迁入宝安区，且承诺在租赁（购买）协议期内注册地、税务登记地、统计地不迁出宝安区；
（三）所属产业类别应符合市、区产业发展导向，不属于《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》规定的限制类、淘汰类产业；
（四）承诺租赁（购买）用途为自用，且在宝安区无同类出租或经营性物业（包括生产、研发、办公物业，不含住宅、公寓和商业等其他物业）；
（五）通过宝安区产业遴选（预选）评定。
第九条 企业（机构）申请租赁创新型产业用房时，由房源所属街道办负责受理申请、组织遴选并进行产业监管，区产业主管部门可结合职能分工予以推荐；企业（机构）申请购买创新型产业用房时，由区产业主管部门负责受理申请、组织遴选并进行产业监管。
第十条 房源所属街道办、区产业主管部门受理企业（机构）申请后，按照宝安区产业遴选（预选）评分指标，将企业分为成熟企业类、成长企业类、初创企业类、机构平台类，评定形成优先项目、重点项目、一般项目，必要时可组织专家评审。
         
第四章租赁管理
第十一条 通过遴选评定的企业（机构）根据实际需要确定租赁面积，原则上不超过以下限额标准：
（一）租赁办公用房或研发用房的，成熟类企业租赁面积不超过5000平方米，成长类企业租赁面积不超过3000平方米，初创类企业租赁面积不超过2000平方米，机构平台租赁面积不超过2000平米；
（二）租赁生产厂房的，成熟类企业租赁面积不超过10000平方米，成长类企业租赁面积不超过5000平方米，初创类企业租赁面积不超过3000平方米；
（三）原则上在同一房源内配置面积，同一楼层剩余未配置面积小于配置面积的，可作为追加配置面积一并出租；
（四）企业租赁创新型产业用房的，承诺产出强度须不低于2万元/平方米，承诺纳税强度不低于350元/平方米，承诺产值能耗不高于《深圳市工业园区建设指引》所约定的标准。
（五）确有特殊需求，需突破上述租赁标准限制的，须向领导小组办公室备案。
第十二条 通过产业空间保障遴选的企业（机构）租赁创新型产业用房可享受租金优惠，首次租赁期限原则上为5年（承租人有较大投入时，经领导小组审议同意的，可延长首次租赁期至10年），每个单位续租次数原则上不超过2次，租金优惠比例按如下标准确定：
（一）非营利性机构可按租金评估价格的30%缴交租金；
（二）其他企业（机构）可按租金评估价格的50%缴交租金，重点产业集群可另行制定专项政策确定租金的缴交比例。
租金评估价格由区公共物业管理局按程序确定；
（三）超出配置标准的租赁面积按市场评估价格100%缴纳租金。
（四）市场租金出现较大变动时，可由区公共物业管理局适时重新评估租金，评估结果报领导小组办公室备案。
第十三条 租赁创新型产业用房按如下程序开展：
（一）房源所属街道办根据企业（机构）租赁需求和遴选情况，形成租赁配置意见（包括建议租赁位置、租赁面积、租赁时限、租金优惠比例等），报管理单位或委托运营单位审核。
（二）管理单位或委托运营单位根据房源所属街道办配置意见、匹配物业情况形成租赁方案，并征求区各产业主管部门意见。
（三）经征求意见无异议的，由管理单位或委托运营单位签订租赁协议（租赁协议应按照《深圳市房屋租赁合同书》示范文本制订），申办租赁登记备案，并通过市创新型产业用房供需服务平台公示；负责遴选的房源所属街道办应同步与租赁企业（机构）签订产业发展监管协议；租赁协议、产业发展监管协议签订后应向领导小组办公室备案。
（四）承租企业（机构）租赁协议到期需续租且满足产业监管要求的，应在租赁协议期满前3个月向管理单位或委托运营单位提出续租申请，由运营单位审查续租资格，并征求原遴选单位意见，符合条件的可签订续租协议。
         
第五章出售管理
第十四条 政府产权的创新型产业用房出售方式包括先租后售、直接出售等。探索通过先行租赁、履行承诺后允许购买的方式解决优质企业用房需求，企业承诺期最长不超过5年，购买价格按约定“先租后让”时评估确定，租赁期内实际缴纳租金可不计息抵缴购置费用；相关承诺和“先租后让”约定作为产业发展监管协议内容。
第十五条 创新型产业用房出售面积（建筑面积）根据企业规模、用房需求等情况，按如下规则合理配置：
（一）按企业承诺年均产值进行配置，产出强度不低于4万元/平方米，纳税强度不低于350元/平方米，产值能耗不高于《深圳市工业园区建设指引》所约定的标准；
（二）原则上在同一房源内配置面积，同一楼层剩余未配置面积小于300平方米时，可作为追加配置面积一并出售。
第十六条 创新型产业用房的出售价格按该物业市场评估价的70%确定，且不得低于该创新型产业用房的政府回购成本或建安成本，市场评估价由区公共物业管理局按程序确定。经领导小组或区政府常务会议同意的重大产业项目，可按政府获取的成本价出售：企业回购自建的创新型产业用房成本价按核缴地价测算；其他出售的政府无偿接收的创新型产业用房成本价按核缴地价加建安成本测算、政府回购的创新型产业用房成本价按核缴地价加回购价测算。
第十七条 通过遴选评定的企业申请购买（含“先租后让”方式）时，区产业主管部门起草出售配置方案、产业发展监管协议，产权单位做好出售价格测算评估、起草出售协议等工作。存在产权流通限制的创新型产业用房，产权单位根据市有关规定做好地价补缴等工作，解除产权流通限制。
（一）出售配置方案应当包括以下内容：1.项目名称及意向购单位；2.项目必要性、可行性、项目实施内容和购买面积论证材料；项目必要性应当就意向购买单位在我区已有物业及利用情况进行分析论证；3.产业项目类型及要求，包含产业类型、产业标准要求、投产时间、产出效率、税收贡献、节能环保等；4.用房规模、用房功能、用房供应方式、期限、权利限制、购买资格条件、意向购买房源信息等；5.环境保护要求；6.其他相关事项。
（二）产业发展监管协议应当包括以下内容：1.监管方、被监管方基本信息；2.项目基本情况；3.监管方权利和义务；4.被监管方权利和义务；5.违约责任；6.退出机制；7.争议解决方式；8.其他相关事项。
（三）出售协议应当包括以下内容：1.出售方、购买方基本信息；2.出售用房基本情况；3.付款时间与方式；4.交付时间与方式；5.权利限制；6.违约责任；7.退出机制；8.争议解决方式；9.其他相关事项。
第十八条 通过遴选评定的企业申请购买（含“先租后让”方式）时，区产业主管部门会同产权单位按以下程序开展出售工作：
（一）区产业主管部门会同产权单位就出售配置方案、产业发展监管协议、出售协议征求区相关部门意见；
（二）报区司法局进行审查；
（三）提请领导小组审议出售配置方案、产业发展监管协议、出售协议；
（四）在区政府网站和市创新型产业用房供需服务平台公示，公示期为5个工作日；
（五）公示无异议或异议已处理完毕的，提请区政府常务会议审定出售配置方案、产业发展监管协议、出售协议；
（六）经区政府审定同意后，由产权单位负责与购买人签订出售协议、抄送协议文本至不动产登记部门、办理产权转移手续并在市创新型产业用房供需服务平台向社会公示出售结果；区产业主管部门同步与购买人签订产业发展监管协议；出售协议、产业发展监管协议签订后应向领导小组办公室备案。
         
第六章监督管理
第十九条 房源所属街道办负责创新型产业用房的租后管理：
（一）租赁期内房源所属街道办应对物业使用、企业迁出等进行监督管理，应督促企业（机构）依法履行相关承诺、统计数据申报义务，配合市、区有关部门做好统计工作，并做好企业监管工作。
（二）房源所属街道办协助房源管理和运营单位向领导小组办公室报送创新型产业用房运营情况，包括租赁、退出、企业（机构）经营情况等数据。
第二十条 区公共物业管理局作为出售前原产权单位负责创新型产业用房的出售后管理：
（一）监督管理限制转让期（产业监管期）内产权变动、抵押情况，并向领导小组办公室备案。
（二）有下列情形之一的，由原产权单位根据出售协议按原出售价格扣除折旧部分的残值回购：1.购买人未兑现产业发展监管协议中约定或承诺，且已不具备履约条件，产业监管部门认为应当收回的；2.限制转让期（产业监管期）内购买人申请需出售已购得用房的；3.购买人存在隐瞒、虚报等骗购行为的。
存在第3款行为的，纳入企业诚信不良记录，五年内不再受理其创新型产业用房租售申请。
第二十一条 房源所属街道办、区产业主管部门在租售协议签订时，与购买人（租赁人）同步签订产业发展监管协议（非营利性机构除外），产业发展监管协议应包括以下内容：
（一）项目投产时间（含装修、设备安装、搬迁等）原则上不能超过一年。
（二）不得改变产业用房功能，不得转让（租）。
（三）承诺产出效率（单个监管期内年均产值/建筑面积）、承诺税收强度（单个监管期内年均实缴纳税额/建筑面积）符合宝安区产业监管标准，承诺单位产值能耗符合深圳市节能标准。
（四）租赁用房的，产业监管期与租赁期相同，于租赁后次年开始每年度进行产业监管，未按照监管协议约定事项履行的，监管部门应要求企业整改，并通知租赁运营单位收回优惠租金；拒不整改的，由监管部门通知租赁运营单位与其解除租赁协议，收回优惠租金并按1.5倍优惠前租金的作为违约金。
（五）购买用房的，产业监管期与土地使用权出让年限相同。在项目建成投产1年内、投产后每隔5年、出让期届满前1年内对监管协议约定事项的履行情况进行核查，并根据履约核查情况依法依约进行处置。购买人未达到产业监管要求的，应承担违约责任。其中，产出效率达不到约定要求的，按产出不足部分的1%作为违约金；税收强度达不到约定要求的，按税收贡献不足部分的1.5倍作为违约金；产值能耗达不到约定要求的，按产值能耗超标部分能耗费用的10%作为违约金。
（六）购买用房的，产权登记后不得办理分证，允许抵押，但抵押金额不得高于原出让价格扣除建筑物折旧部分的残值；用房所有权不得以股权转让或变更的方式变相出让，本款所称股权转让是指导致企业控股权或实际控制权发生变更的转让。
（七）购买（租赁）人监管期内不得将注册地、税务登记地或统计地迁出宝安区。
第二十二条 申报企业的分支机构及其控股30%（含）以上在本区注册的一级、二级子公司的产值（营收）纳入申报企业产值（营收）统计核算口径，使用租赁或申购用房视为申报企业自用，股权关系以上年12月31日股权登记状况为准。
         
第七章附则
第二十三条 本办法由区工业和信息化局会同区公共物业管理局负责解释。
第二十四条 本办法自XXXX年XX月XX日起施行，有效期5年。《宝安区创新型产业用房管理暂行办法》（深宝府办〔2020〕16 号）同时废止。