福田区创新型产业用房管理办法（征求意见稿）

第一章  总  则
第一条【前言】 为推动空间资源优化配置，促进企业创新发展，加快形成新质生产力，根据《深圳市创新型产业用房管理办法（修订版）》（深府办规〔2021〕1号）等有关规定，结合福田区实际，制定本办法。
第二条【定义】  本办法所称创新型产业用房，是指为满足符合福田产业导向企业（机构）的发展需求，由政府主导并按本办法出租或出售的政策性产业用房，包括办公用房、研发用房、工业厂房等。
第三条【管理原则和部门职责】  福田区创新型产业用房的建设和管理遵循“政府引导、市场运作、科学配置、协同高效”的原则。
创新型产业用房管理工作具体分工如下：
（一）区发展和改革局结合片区产业功能定位，指导各产业部门开展产业导入工作，牵头制定本办法。
（二）产业部门包括区发展和改革局、区科技和工业信息化局、区商务局、区财政局、区教育局、区卫健局、区文化广电旅游体育局、区住房和建设局、区司法局、区人力资源局、区投资促进局、区金融服务和风险防控中心、区政府物业管理中心、区企业服务中心、市市监局福田局、市交通局福田局、市生态环境局福田局等部门，负责主管和服务的企业（机构）导入、资金预算编制、政策兑现、监督考核、绩效评价和到期处置等工作。
（三）房源管理部门包括区政府产权产业空间负责单位、国有产业空间管理单位、或上述单位委托的运营管理单位。
（四）区政府物业管理中心负责政府产业空间房源信息更新，租售价格评估及租赁运营管理，根据产业部门意见及相关会议纪要对产业空间进行租赁、调剂、清退等；负责对接“深圳市产业用地用房供需服务平台”，更新创新型产业用房信息，公示公告配租信息等工作。
（五）区财政局（国资局、集资局）负责统计区国有企业产业空间、集体股份公司产业空间房源信息，并负责指导区国有企业、集体股份公司做好相关工作，并探索以租金入股等方式支持企业发展；负责根据产业部门预算情况，统筹安排相关资金。
（六）市规划和自然资源局福田局配合提供城市更新、空间用地等相关信息，配合做好数据实时对接，及时更新。
（七）区统计局负责配合产业部门核查相关统计数据。
（八）区企业服务中心负责综合协调，汇总收集产业空间资源和政策宣讲等工作。

第二章 筹建移交
第四条 创新型产业用房通过以下方式筹集：
（一）行政机关、事业单位及国有企业投资建设、购买或统租；
（二）企业通过招标、拍卖、挂牌方式取得工业及其他产业用地使用权，建成后按一定比例移交给政府；
（三）在城市更新、产业用地提高容积率及其他土地规划调整项目中按一定比例配建；
（四）经区政府认可的其他筹建方式。
第五条 新供应土地、城市更新及产业用地提高容积率配建的创新型产业用房，原则上应无偿移交给政府，并在土地出让合同中明确“无偿移交福田区政府，区政府物业管理中心代表福田区政府进行接收，产权归福田区政府，登记在区政府物业管理中心名下”等条款。
    土地竞得者或城市更新项目实施主体应在签订土地出让合同前与产业部门签订项目创新型产业用房监管协议书，创新型产业用房监管协议书应明确项目设计要求、建设标准、产权限制、建设工期、无偿且无条件移交给政府的建筑面积、设计建设方案、装修标准、交付方式、交付时间、违约责任等内容，具体交付楼层及户型应在项目土地出让合同签订之后、预售之前签订项目创新型产业用房监管协议书补充协议进行明确。
第六条  建设、购买、统租创新型产业用房的资金来源为：
（一）区政府及区产业部门来源为区财政；
（二）国有企业来源为企业自筹。
可探索设立政府和社会资本共同参与的产业投资基金、绿色金融、中长期国债等，解决创新型产业用房筹建资金。

第三章 入驻条件
第七条  入驻创新型产业用房的企业（机构），原则上应符合以下条件之一：
（一）符合深圳市、福田区产业发展方向的战略性新兴产业和未来产业；
（二）经深圳市、福田区产业部门认定的重点产业或传统优势产业；
（三）符合深圳市、福田区产业发展方向的新业态、新模式；
（四）符合福田区产业发展方向，对福田区经济发展具有重要意义的“特大、紧缺、关键”项目；
（五）为上述产业提供服务的企业（机构），包括但不限于孵化器、众创空间、研究机构、商协会、合作平台及示范基地等。
第八条  申请创新型产业用房的企业（机构）原则上应为在福田区依法实际经营的独立法人企业（机构）（金融机构所设的分支机构、全国性一级社团组织在本区设立的唯一性二级机构除外），或经审定对辖区产业发展具有促进作用的企业（机构）。
筹备期间未达到入驻条件的企业（机构），经相关会议研究后，按相关标准给予支持。
第九条  对于国家、省、市已出台支持政策或区政府有明确定位的专业园区、孵化器等公共服务平台，可参考本办法并结合企业（机构）特点和行业特性制定相应准入条件和更大力度的支持，并报区政府相关会议审议通过后执行。 

第四章 用房配置 
第十条  创新型产业用房房源信息发布、公告招租、申请填报、资格初审、结果公示原则上通过“深圳市产业用地用房供需服务平台”在线完成。 
第十一条　创新型产业用房配置流程：企业线上提交入驻申请→产业部门审核，并出具配置方案→由产业部门提请部门党组会议、区政府相关会议审议→产业部门开具入驻通知书，与企业签订监管协议→房源管理部门凭入驻通知书与入驻企业（机构）办理租赁手续，并发布租赁结果。
第十二条  政府产权的创新型产业用房原则上只能用于出租，如确有出售必要的，按《深圳市创新型产业用房管理办法（修订版）》（深府办规〔2021〕1号）及有关规定执行。 
第十三条 对于资产盘活出售、委托运营或权益划转给区属国企，纳入创新型产业用房范围的物业，可参考本办法给予入驻企业享受支持，由产业部门按照市场化原则给予区属国企政策支持。

第五章租金标准
第十四条   纳入创新型产业用房管理范围物业的租金价格，参考市（区）房屋租赁主管部门发布的同片区同档次市（区）产业用房租金参考价格。如该片区未发布租金参考价格，由房源管理部门委托第三方机构评估确定。经审定符合享受租金标准的入驻企业（机构），租赁期内平均租金价格原则上为市场评估价格的30%-70%。
第十五条 由本办法制定部门牵头，会同各产业部门结合产业发展和产业用房的实际情况，制定租金标准等相关操作指引，报区政府相关会议审定后施行。
操作指引的内容应包括但不限于支持标准、办理流程、审批权限、运营管理等。
第十六条 市场评估价格发生重大波动时，房源管理部门可适时进行市场租金价格调整，报区政府相关会议审定后执行。
第十七条 企业（机构）租用创新型产业用房合同履行期限不少于1年，不超过5年，每个企业（机构）续租次数原则上不超过2次。企业应在合同期满前3个月递交续租申请。

第六章租赁管理
第十八条 首次承租享有免租装修期，从租赁期限首日起计算，免租期应结合企业（机构）租用情况，原则上，免租期不超过6个月。免租期内物业管理费、水电费、停车费等由入驻企业（机构）承担。入驻企业（机构）申请扩租、换租的，按首次承租对应享有免租装修期。
第十九条 入驻企业（机构）租赁押金标准原则上按首年市场评估价的2个月租金缴纳。
第二十条 房源管理部门可根据实际情况，要求政府  产权创新型产业用房承租单位按月、季度或年缴纳租金。经区政府相关会议批准，对产业部门综合评估且符合相关条件的企业，可探索以“租金换股权”等模式支持。
第二十一条 承租单位因技术升级、规模扩张等原因需扩大租赁规模或变更租赁地址的，可向产业部门提出换租或扩租申请。扩大租赁面积的，提请相关会议审定。按相应面积调整产业空间位置的，经产业部门的分管领导同意后报房源管理部门执行。

第七章监督检查
第二十二条 创新型产业用房入驻企业（机构）不得有隐瞒真实情况、伪造有关证明等骗租骗购行为。经相关会议同意，承租企业（机构）持股比例超过50%的下属子公司、分公司等关联企业（机构）可入住创新型产业用房合署办公，但不得收取租金，否则视为擅自转租或分租。房源管理部门、产业部门应加强日常巡查检查，入驻企业（机构）单位不得有擅自转租、分租、改变其原有使用功能等不按租赁合同约定使用创新型产业用房的行为。购买单位不得有擅自转售、抵押、改变其原有使用功能等不按出售合同约定使用创新型产业用房的行为。未经批准，入驻单位不得开展孵化器、创客、共享办公等引入第三方的业务。
第二十三条 同一企业（机构）不得就同一年同一项目重复申请支持，已获福田区其他产业空间政策支持的，本办法不再给予支持。
第二十四条 按照“谁引进、谁监管”的原则,各产业部门对入驻创新型产业用房的企业(机构)严格实施定期考核,及时将结果抄送房源管理部门。对考核不达标的企业(机构),由产业部门按相关监管协议执行。 
第二十五条 企业（机构）在申报、执行受支持项目过程中存在弄虚作假、隐瞒严重失信行为、恶意拖欠租金等情形的，由产业部门取消入驻资格、补缴资金，并会同房源管理部门终止租赁合同，予以清退。企业（机构）拒不执行的，载入诚信不良记录并向社会公示，五年内不得申请区产业空间或享受其它政策。涉嫌违法犯罪的，移交司法机关处理。 

第八章  附  则
第二十六条  本办法所称“不超过”包括本数，所称的“超过”不包括本数。
第二十七条  本办法由福田区发改局负责解释。
第二十八条  本办法自2025年**月**日起实行，有效期3年，执行期间如遇国家、省、市出台新的政策，按“就高不重复”原则执行；本办法未尽事项原则上按照《深圳市创新型产业用房管理办法（修订版）》执行。